Как работает досрочное погашение
Досрочный взнос целиком уходит в основной долг, и все будущие проценты начисляются уже на уменьшенный остаток. Дальше есть два пути: оставить платёж прежним и закрыть кредит раньше (сократить срок) или пересчитать платёж на прежний срок (уменьшить платёж).
Пример: ипотека 5 000 000 ₽ под 16 % на 20 лет и доплата 30 000 ₽ каждый месяц со стратегией «сократить срок» — кредит закроется примерно на 13 лет раньше, а экономия на процентах составит 8 370 463 ₽.
Почему ранние взносы эффективнее
Проценты начисляются на остаток долга. В начале аннуитетного графика долг почти не уменьшается — большая часть платежа уходит на проценты. Каждый рубль, внесённый досрочно в первые годы, экономит проценты за все оставшиеся годы, поэтому одинаковый взнос в начале срока даёт в разы большую выгоду, чем в конце.
Досрочно гасить или копить
Сравните ставку кредита со ставкой вклада после налога. Если по ипотеке 16 %, а вклад даёт 14 % до налога, досрочное погашение выгоднее — это гарантированная «доходность», равная ставке кредита. Держать деньги на вкладе имеет смысл, когда его ставка заметно выше ставки кредита, например у льготной ипотеки под 6 %.