Как работает калькулятор ипотеки
Вы указываете четыре вещи: стоимость жилья, первоначальный взнос, срок и ставку. Дальше калькулятор считает по стандартной банковской формуле аннуитета — той же, что зашита в договоры почти всех российских банков. Платёж получается одинаковым каждый месяц, а внутри него доля процентов постепенно снижается в пользу основного долга.
P = S × r / (1 − (1 + r)⁻ⁿ)
где S — сумма кредита, r — месячная ставка (годовая ÷ 12 ÷ 100), n — срок в месяцах. Например, при кредите 8 000 000 ₽ на 20 лет под 15 % платёж составит 105 343,17 ₽, а переплата за весь срок — 17 282 356 ₽. Первые годы почти всё уходит на проценты: это нормально для аннуитета и именно поэтому досрочное погашение в начале срока приносит наибольшую выгоду.
Аннуитет или дифференцированные платежи
Аннуитет удобнее планировать: сумма не меняется весь срок. Дифференцированный график начинается с более высокого платежа, но каждый месяц становится дешевле, и общая переплата в итоге меньше. На том же примере первый платёж вырастет до 133 333,33 ₽, зато переплата снизится до 12 050 001 ₽ — почти на 5 232 354 ₽ меньше.
На практике выбор есть не всегда: большинство банков по ипотеке предлагают только аннуитет. Переключите тип платежей в калькуляторе — увидите разницу на своих числах.
Что калькулятор не учитывает
Страхование жизни и имущества, комиссию за выдачу, оценку залога и услуги нотариуса. Это отдельные расходы, и в сумме они добавляют к ипотеке заметные деньги — обычно от 0,5 до 1,5 процента суммы кредита в год. Сравнивайте предложения банков по полной стоимости кредита (ПСК), которую банк обязан раскрывать.
Ещё калькулятор не знает про налоговые вычеты: по ипотеке можно вернуть НДФЛ с процентов и части стоимости жилья — посчитайте это в калькуляторе налогового вычета.
Какую ставку подставить
Ориентируйтесь на ключевую ставку ЦБ РФ — рыночные ставки по ипотеке обычно выше её на несколько процентных пунктов. Для льготных программ подставьте ставку программы кнопкой под полями, но проверьте условия: требования к заёмщику, региону и типу жилья меняются. Если вы зарплатный клиент банка, ставка чаще всего ниже стандартной на 0,5–1 пункт.